空き家相続の注意点｜放置するリスク・相続登記・売却まで知っておきたいポイント

親が亡くなり実家を相続したものの、「誰も住む予定がない」「遠方に住んでいて管理できない」というケースは少なくありません。
近年、全国的に空き家が増加しており、適切に管理されていない空き家は、建物の老朽化だけでなく、防犯、防災、近隣トラブルなど様々な問題につながることがあります。
また、令和6年（2024年）4月から相続登記が義務化され、空き家を相続した後は、名義変更についても早めに検討する必要があります。
さらに、固定資産税や維持管理費が発生し続けることに加え、売却や解体にも時間を要する場合があります。
この記事では、空き家を相続した場合に確認しておきたいポイントや、放置するリスク、売却・活用までの流れについて詳しく解説します。

空き家相続で確認したい項目一覧

確認したい項目	主なポイント
空き家を相続したら最初に確認したいこと	相続人・名義・建物の状態を整理する
空き家を放置するリスク	老朽化、防犯、近隣トラブルなどにつながる
相続登記の義務化	取得を知ってから3年以内の登記が必要
固定資産税・維持費を把握する	所有しているだけでも費用が発生する
相続人全員で管理方法を確認する	共有名義では意思決定が難しくなる場合がある
売却・賃貸・解体・活用を比較する	状況に応じた選択肢を検討する
相続土地国庫帰属制度を確認する	一定条件で国へ引き渡せる場合がある
空き家を売却するときの税制を確認する	特例が利用できる場合がある
元銀行員の視点	金融機関から見た空き家相続
よくある質問	実務で多い疑問を解説

空き家を相続したら最初に確認したいこと

空き家を相続した場合、最初に建物を売却するかどうかを考える前に、相続手続や建物の状況を整理することが大切です。
特に、建物の名義や土地の所有者が現在の状況と一致していないケースも少なくありません。
長年相続登記が行われていない場合には、現在の所有者を確定するために戸籍収集などが必要になることがあります。

確認項目	確認する内容
相続人	誰が相続人になるか
登記事項証明書	現在の名義人
固定資産税納税通知書	土地・建物の評価額
建物の状態	雨漏り・傾き・老朽化
境界	隣地との境界が明確か
ライフライン	電気・水道・ガス

これらを早めに確認しておくことで、その後の売却や活用の判断がしやすくなります。

空き家を放置するリスク

「今すぐ売却する予定はないから」と空き家を放置すると、さまざまな問題が生じる可能性があります。
建物は人が住まなくなると急速に傷みやすくなり、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などが進行することがあります。
また、庭木や雑草が繁茂すると、近隣から苦情が寄せられることもあります。

放置による主なリスク

• 建物の老朽化
• 雨漏り
• シロアリ被害
• 雑草・樹木の繁茂
• 不法投棄
• 放火の危険
• 不法侵入
• 景観悪化
• 倒壊の危険
• 近隣とのトラブル

さらに、管理が不十分な空き家は、市区町村から指導や勧告を受ける場合があります。

相続登記の義務化

令和6年（2024年）4月から、相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請を行わない場合には、過料の対象となる可能性があります。

相続登記が必要になる理由

相続登記を行わないまま年月が経過すると、

• 相続人が増える
• 相続関係が複雑になる
• 売却が難しくなる
• 担保設定ができない
• 所有者が分からなくなる

などの問題が起こることがあります。
空き家ほど、相続発生後できるだけ早く名義変更を行うことが大切です。

固定資産税・維持費を把握する

空き家であっても、所有している限り費用は発生します。売却予定がなくても、維持費を把握しておくことが重要です。

主な維持費

費用	内容
固定資産税	毎年課税
都市計画税	対象地域のみ
火災保険	契約内容による
草刈り	年数回必要になることもある
庭木剪定	近隣対策
建物修繕	老朽化対策
管理委託費	遠方の場合

建物が老朽化しているほど、維持費が高額になる場合があります。

相続人全員で管理方法を確認する

空き家は相続人全員の共有名義となることがあります。共有名義では、「売却したい」「残したい」「賃貸したい」など意見が分かれることも少なくありません。そのため、できるだけ早い段階で方向性を話し合っておくことが大切です。

共有名義で起こりやすい問題

• 売却に全員の協力が必要になる場合がある
• 修繕費の負担で意見が分かれる
• 管理する人が決まらない
• 将来さらに相続人が増える

時間が経過するほど関係者が増え、話し合いが難しくなることがあります。

売却・賃貸・解体・活用を比較する

空き家を相続した場合、「とりあえず所有しておこう」と考えているうちに、建物の老朽化が進んでしまうことがあります。建物の築年数や立地、維持費などを踏まえ、それぞれの選択肢を比較して検討することが大切です。

選択肢	メリット	注意点
売却する	維持費が不要になる	譲渡所得税が発生する場合がある
賃貸する	家賃収入が期待できる	修繕費や管理が必要になる
解体する	倒壊リスクを軽減できる	解体費用が必要になる
そのまま保有する	将来利用できる	維持費・管理責任が続く
リフォームして活用する	資産価値向上が期待できる	初期費用がかかる

建物の状態や地域の需要によって最適な選択肢は異なります。

相続土地国庫帰属制度を確認する

利用予定がなく、売却も難しい土地については、「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討できる場合があります。この制度は、一定の条件を満たした土地を国へ引き渡すことができる制度です。ただし、すべての土地が対象になるわけではありません。

利用できない主なケース

次のような土地は承認されない場合があります。

• 建物が残っている土地
• 担保権などが設定されている土地
• 境界が明らかでない土地
• 管理に多額の費用が必要な土地
• 土壌汚染などがある土地

また、承認された場合でも、原則として負担金の納付が必要です。利用を検討する際には、制度の対象となるか事前に確認することが大切です。

空き家を売却するときの税制を確認する

空き家を売却する場合には、一定の条件を満たすことで税制上の特例を利用できる場合があります。代表的なものが、「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の特例」です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。

主な確認事項

• 相続開始日
• 被相続人が一人で居住していたか
• 建築時期
• 売却時期
• 耐震基準への適合状況
• 解体後の売却か
• 譲渡価格

特例には細かな要件があります。利用を予定している場合には、売却前に適用要件を確認することが大切です。

元銀行員の視点

空き家相続では、不動産そのものだけでなく、預貯金や住宅ローンなども合わせて整理する必要があります。元銀行員として実務を経験した中でも、「建物は相続したが、預金口座や固定資産税の口座振替がそのままになっていた」というケースは珍しくありませんでした。特に確認しておきたいのは、

• 固定資産税の納付方法
• 火災保険契約者
• 電気・水道・ガス契約
• 住宅ローンの有無
• 抵当権の有無

です。これらを早い段階で整理しておくことで、売却や管理を円滑に進めやすくなります。

よくある質問

空き家でも固定資産税はかかりますか？

はい。
建物を使用していなくても、所有している限り固定資産税が課税されます。

相続登記はいつまでに行えばよいですか？

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

共有名義の空き家は一人で売却できますか？

共有者全員の権利に関わるため、売却には共有者全員の協力が必要になる場合があります。

遠方に住んでいて管理できません。

空き家管理サービスを利用する方法があります。また、売却や賃貸など早めに方向性を決めることで、管理負担を軽減できる場合があります。

空き家を解体した方がよいのでしょうか？

建物の老朽化や地域の需要などによって判断が異なります。解体すると固定資産税に影響する場合もあるため、事前に確認することが大切です。

相続土地国庫帰属制度は誰でも利用できますか？

一定の条件を満たした土地に限られます。建物が残っている土地などは対象外となる場合があります。

まとめ

き家は、相続した瞬間から管理責任が生じます。建物を利用していなくても、固定資産税や維持管理費は継続して発生し、放置すると老朽化や近隣トラブルにつながる場合があります。
また、令和6年から相続登記が義務化されたため、相続後は名義変更についても早めに確認することが大切です。売却、賃貸、解体、活用など、それぞれにメリットと注意点があり、建物の状態や立地、将来の利用予定によって適した選択肢は異なります。
さらに、一定の要件を満たす場合には、空き家の譲渡所得の特例や相続土地国庫帰属制度などを利用できる可能性があります。
空き家は時間の経過とともに管理負担が大きくなる傾向があります。相続が発生したら建物や土地の状況を整理し、ご家族で今後の活用方法について早めに話し合っておくことが、円滑な相続手続につながります。